Discover Moldova

slide

Autumn vineyard − a blaze of colors.

« News

10+ noutăți propuse la Cartea 2 (Drepturile reale) a Codului civil

AUTOR: Octavian Cazac

 

La 26 aprilie 2017 Ministerul Justiției a publicat pentru avizare publică proiectul de lege de modificare și completare a Codului civil (peste 570 de pagini) și nota informativă aferentă (peste 115 pagini). Acesta este rezultatul unui lucru de peste 3 ani, iar Grupul de lucru format în acest sens a avut nevoie de peste de 70 de ședinte pentru a ajunge la acest rezultat - un veritabil maraton de creaţie legislativă.

Anterior am scris despre principalele propuneri de modificare a Cărţii 1 a codului. În cele ce urmează, voi face o scurtă prezentare a principalelor propuneri care vizează Cartea 2.

 

Conceptul bunurilor imobile

(1) revenirea la principiul superficies solo cedit – construcția nu este bun imobil separat, ci este parte componentă din teren

Art. 287/2, 288-288/4 în redacția Proiectului au drept obiectiv revenirea la sistemul tradițional de a reglementa regimul bunurilor imobile și anume se revine la principiul din dreptul privat roman şi din dreptul european actual, că tot ce se află pe teren face parte din teren (superficies solo cedit).

Articolul 288, alineatul (2) va avea următorul cuprins:

"(2) Bun imobil se consideră terenul înregistrat în registrul bunurilor imobile sub număr cadastral distinct.”

Articolul 288/1. Părțile componente ale bunurilor imobile
(1) Constituie parte componentă a bunului imobilul lucrurile și lucrările ataşate permanent la teren, precum clădirile, construcțiile subterane (chiar dacă se extind asupra altor terenuri), obiectele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, roada neculeasă. Această regulă să aplică indiferent dacă aceste părți componente sunt înregistrate în registrul bunurilor imobile în mod separat.
(2) Clădirile și alte lucruri și lucrări ataşate permanent la teren, care sunt construite pe terenul altuia pe baza unui drept de superficie, precum şi lucrurile ataşate de teren pentru un scop temporar nu constituie parte componentă a bunului imobil.
(3) Nu se consideră parte componentă a bunului imobil reţelele de utilitate sau lucrările de utilitate amplasate pe bunul imobil care au fost construite pe bunul imobil de către un terț pe baza unui drept de superficie sau în privinţa cărora proprietarului bunului imobil îi incumbă obligaţia legală de a le tolera.

(4) Clădirile și alte lucruri și lucrări prevăzute de dispozițiile alin.(2) și (3) constituie bunuri imobile care aparțin cu drept de proprietate titularului dreptului de superficie respectiv asupra terenului. Titularul respectiv nu poate înstrăina sau greva dreptul de proprietate și dreptul de superficie decît împreună.

(5) Clădirea și lucrurile și lucrările ataşate permanent la teren, care rămîn pe un teren la stingerea dreptului de superficie, devin parte componentă a terenului.


Articolul 288/2. Părțile componente ale clădirii

(1) Constituie parte componentă a clădirii lucrurile și lucrările din care clădirea este construită sau care sunt ataşate ei în mod permanent şi care nu pot fi separate fără a deteriora în mod substanţial clădirea sau lucrul ori lucrarea supusă separării.

(2) Lucrul sau lucrarea ataşată la o clădire pentru un scop temporar nu este parte a acelei clădiri."

Aceleași principii sunt prevăzute de cf. §93-95 Codul civil german; § 50 Partea Generală a Codului civil al Estoniei, 2002; art. 968 Cod civil Letonia, 1994; art. 900 și 951 Cod civil Quebec și multe alte reglementări.

Actualmente abaterea de la acest principiu în legislaţia R. Moldova generează mai multe anomalii juridice:

1.   conform cadrului legal existent este posibil de a înstrăina terenul fără a înstrăina construcția, și invers;

2.   proprietarul terenului ar putea cere proprietarului construcției o plată pentru folosirea terenului;

3.   întinderea drepturilor proprietarului terenului este sever limitată de existența pe terenul său a unei construcții ce aparține unui terț. Astfel, proprietarul terenului are o nudă proprietate, care nu este limitată în timp;

4.   dacă construcția a fost ridicată legal de către terț, proprietarul terenului nu are nicio cale de a cere demolarea ei, dar nici nu poate să forțeze terțul proprietar al construcției să-i vândă construcția și nici nu poate să forțeze terțul proprietar al construcției să cumpere de la el terenul. În special, în cazul așa-numitelor „locațiuni cu drept de construire” nu există claritate pentru situația când locatarul nu plătește chiria, iar locatorul desface contractul. Rămâne problema cui revine proprietatea construcției. În sistemul actual, proprietatea rămâne locatarului, ceea ce ridică întrebarea dacă desfacerea contractului de locațiune are vreun rost dacă tot locatarul va continua să se folosească de teren, dar deja neavând obligația contractuală de plată a chiriei;

5.   în caz de vânzare a apartamentelor într-un bloc locativ în curs de construire, constructorul, nefiind proprietar al terenului, nu transmite cumpărătorilor de apartamente vreo cotă-parte din dreptul de proprietate asupra terenului, ceea ce expune proprietarii de apartamente la riscuri juridice și pretenții de la proprietarul terenului;

6.   în cazul ridicării unei construcții de către soți pe terenul care aparține înainte de căsătorie unuia dintre soți, instanța poate recunoaște proprietate comună în devălmășie doar construcția, nu și terenul. Aceasta ridică problema delicată despre temeiul pe care soțul neproprietar al terenului poate folosi terenul pentru a avea acces la casa care îi aparține;

7.   în cazul când pe teren se află construcții neînregistrate, iar terenul se vinde, se pune problema dacă cumpărătorul a dobândit și construcțiile neînregistrate;

8.   faptul că proprietarul de apartament nu are niciun drept asupra terenului și asupra altor părți comune din condominiu îl lipsește de orice drept de a decide privind amenajarea și folosința acestor părți comune;

9.   dacă construcția este distrusă, proprietarul construcției pierde investiția fiindcă, în absența unei superficii, nu mai are dreptul de a construi pe terenul terțului.

 

Toate aceste și alte probleme juridice sunt soluționate prin principiul că tot ce este construit pe teren aparține proprietarului terenului de plin drept (prin efectul legii).

 

Noua reglementare introduce și excepții de la principiu:

(a) Superficia

Clădirile și alte lucruri și lucrări ataşate permanent la teren, care sunt construite pe terenul altuia pe baza unui drept de superficie nu constituie parte componentă a bunului imobil (art. 288/1 alin.(2) Cod civil în redacția Proiectului).

(b) Construcțiile temporare

Lucrurile ataşate de teren pentru un scop temporar (numite și construcții provizorii) nu constituie parte componentă a bunului imobil (art. 288/1 alin.(2) Cod civil în redacția Proiectului). Aici se includ, cu titlu de exemplu, gherete, șoproane etc. care, în fond, nu constituie bunuri imobile.

(c) Unitățile în condominiu

Articolul 288/3. Unitatea în condominiu(1) Constituie bun imobil unitatea în condominiu împreună cu cota-parte corespunzătoare din dreptul de proprietate sau de superficie asupra terenului, părților din clădire altele decît unitățile și altor părți comune ale condominiului.(2) Unitatea și cota-parte corespunzătoare din dreptul asupra părților comune nu pot fi înstrăinate sau grevate decît împreună.

 

(2) Dispozițiile tranzitorii

 

O atenție deosebită s-a acordat dispozițiilor tranzitorii, de trecere de la sistemul actual (de separare completă a dreptului asupra terenului și dreptului asupra construcției) la sistemul tradițional superficies solo cedit. S-a urmărit o reglementare previzibilă care, pe de o parte, este suficient de detaliată, iar, pe de altă parte, care nu ar aduce atingere drepturilor deja dobândite de către proprietarii de terenuri sau construcții. Astfel, dispozițiile tranzitorii relevante se cuprind în art. 19-30 din Legea pentru punerea în aplicare a Codului civil, în redacția Proiectului. Ele se bazează pe experiența altor state post-sovietice care au revenit la principiul superficies solo cedit: art. 506, 3054 și 3058 din Codul civil al Cehiei, în vigoare din 1 ianuarie 2014; § 341-36 din Legea Estoniei privind reforma funciară din 17 octombrie 1991 și Legea Estoniei §13-154 privind punerea în aplicare a legii privind proprietatea din 27 octombrie 1993; art. 232–243 din Codul civil polonez şi Legea Poloniei privind gestiunea bunurilor imobile din 1997.

Dispozițiile tranzitorii pot fi rezumate la următoarele coordonate:

1.   construcţia sau lucrări atașate solid de teren înregistrate în capitolul B al registrului bunurilor imobile, încetează, din data de [1 ianuarie 2018*], a fi bun imobil separat şi devine parte componentă din teren, cu condiţia că la acea dată aceeaşi persoană sau aceleași persoane deţin în proprietate atât bunul imobil înregistrat separat în capitolul B cât şi terenul (art.20 din Legea de punere în aplicare a Codului civil în redacția Proiectului); * data de 1 ianuarie 2018 este doar un reper. Data efectivă de intrare a vigoare depinde de procesu legislativ.

2.   bunurile imobile înregistrate separat în capitolul B care, conform legislaţiei anterioare nu constituie parte componentă a terenului pe care sunt amplasate, şi care la [1 ianuarie 2018] aparţineau unei alte persoane decât proprietarul terenului, nu devine parte componentă a terenului şi continuă să se considere bun imobil (art.21 alin. (1) din Legea de punere în aplicare a Codului civil în redacția Proiectului). Totuși, dacă după [1 ianuarie 2018] terenul şi bunul imobil înregistrat separat în capitolul B devine proprietatea aceleiaşi persoane sau acelorași persoane, din data dobândirii, bunul imobil înregistrat separat în capitolul B încetează a fi bun imobil şi devine parte componentă a terenului pe care este amplasat (art. 23 al Legii de punere în aplicare).

3.   proprietarul terenului pe care sunt amplasate bunuri imobile înregistrate separat în capitolul B şi care nu devin parte componentă a terenului la [1 ianuarie 2018] conform dispozițiilor art. 21, deţine un drept de preemţiune în caz de vânzare a bunului imobile înregistrat separat în capitolul B, iar proprietarul bunului imobil înregistrat separat în capitolul B deţine un drept de preemţiune în caz de vânzare a terenului. Acest drept de preemțiune nu se aplică în cazul în care terenul aparţine statului sau unităţii administrativ-teritoriale (art.22 din Legea de punere în aplicare a Codului civil în redacția Proiectului).

4.   prin efectul art. 25 al Legea de punere în aplicare a Codului civil în redacția Proiectului, din [1 ianuarie 2018], se instituie drept de superficie, asupra terenului care aparţine unei persoane private (alta decât statul sau unitatea administrativ-teritorială), în folosul proprietarului bunului imobil înregistrat separat în capitolul B (cu excepția construcțiilor provizorii) şi proprietarului bunului imobil înregistrat separat în capitolul C, dacă proprietarul bunului imobil respectiv, la data de [1 ianuarie 2018], se află în una din următoarele situaţii: a) are un drept de posesie sau folosinţă asupra terenului născut din lege sau contract, altul decât un drept de superficie; b) nu are nici un drept asupra terenului. Dreptul de superficie asupra terenului public se instituie pe termen determinat, iar art. 26 prevede reguli prin care se va determina acest termen. Punctul de pornire este că părțile ar trebui să convină amiabil asupra unui termen, iar în caz de neînțelegere decide instanța de judecată pornind de la durata prezumată de funcționare a construcției. În rest, acestei superficii i se aplică regimul de drept comun al superficiei, inclusiv regula că proprietarul terenului dobândește la încetarea superficiei proprietatea deplină asupra construcției în schimbul unei despăgubiri egală cu valoarea de piață a construcției conform art. 451 din Codul civil în redacția Proiectului dacă părțile nu convin altfel sau nu convin supra prelungirii superficiei. Proiectul nu are drept obiectiv să soluționeze problema dacă proprietarul construcției îi datorează proprietarului terenului o redevență (chirie) pentru folosirea terenului pe durata superficiei. Acest aspect depinde de raportul dintre ei (contractual sau extracontractual) și de legea aplicabilă acestui raport, iar Proiectul nu poate interveni cu o soluție unică, care ar ignora circumstanțele istorice ale fiecărui caz în parte.

5.   prin efectul art. 27 din Legea de punere în aplicare a Codului civil în redacția Proiectului, din [1 ianuarie 2018], se instituie drept de superficie asupra terenului care aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale (indiferent că face parte din domeniul public sau privat), în folosul proprietarului bunului imobil înregistrat separat în capitolul B (cu excepția construcțiilor provirozii) şi proprietarului bunului imobil înregistrat separat în capitolul C, dacă proprietarul bunului imobil respectiv, la data de [1 ianuarie 2018], se află în una din următoarele situaţii: a) are un drept de locaţiune cu drept de construcţie asupra terenului; b) are un drept de concesiune asupra terenului; c) are un drept de folosinţă asupra terenului pe baza parteneriatului public-privat; d) are un drept de posesie sau folosinţă asupra terenului altele decât cele prevăzute la lit. a)-c); e) nu are nici un drept asupra terenului. Superficiarul care deţine superficie legală în temeiul lit. d) sau e) este obligat să achite în bugetul de stat sau, după caz, în bugetul local o redevenţă anuală în mărime egală cu chiria pentru locaţiunea terenului statului, prevăzută de legea anuală a bugetului de stat. Categoriile de persoane scutite de a plata redevenţei anuale se specifică în legea anuală a bugetului de stat. Această obligaţie incumbă şi dobânditorului subsecvent al bunului înregistrat separat şi al dreptului de superficie. În cazul prevăzut de lit. e) dreptul de superficie se instituie doar asupra părții din teren necesare pentru deservirea bunului imobil înregistrat separat în capitolul B. Dimensiunile concrete ale sectoarelor de teren se stabilesc de către proprietarul terenului la cererea superficiarului sau la inițiativa proprietarului. În cazul prevăzut de lit. a)-d) dacă proprietarul bunului imobil respectiv are dreptul menționat doar asupra părții din terenul respectiv, dreptul de superficie se extinde doar asupra părții din teren asupra căruia el are dreptul menționat. Dreptul de superficie prevăzut de art. 27 asupra terenului care aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale este perpetuu, cu excepție prevăzute de art. 27 alin.(5) al Legii de punere în aplicare.

6.   pentru certitudine juridică şi evitarea abuzurilor, drepturile dobândite anterior rămân neafectate. Astfel, se prevede că art. 288/1 nu afectează drepturile, de orice natură, ale persoanei, care nu este proprietar al terenului, de a construi și de a deveni proprietar al construcției ridicate, dobândite înainte [1 ianuarie 2018] şi care vor continua să produce efecte juridice până la stingerea lor conform conţinutului lor, stabilit înainte de [1 ianuarie 2018] (potrivit art.30 din Legea de punere în aplicare a Codului civil în redacția Proiectului). De exemplu, contractele de arendă funciară cu drept de construcţie încheiate de autoritățile publice locale îşi continuă efectul, însă pot fi prelungite doar sub forma unei superficii.

Posesia

(3) Proiectul prevede o nouă reglementare a posesiei ca stare de fapt generatoare de efecte juridice, urmând concepția reglementării existente, dar preluând unele soluții prevăzute de Cartea VIII din DCFR, Codul civil german și Codul civil român.

 

(4) Se reglementează detaliat mijloacele de apărare a posesiei sa simplă stare de fapt:

 1.   autoapărarea – posesorul sau un terţ poate recurge la autoapărare împotriva altei persoane care deposedează ilegal de bun posesorul, care în alt mod tulbură ilegal posesia, sau a cărei faptă de deposedare ilegală sau tulburare ilegală este iminentă (art. 307, cf. art. VIII. – 6:202 DCFR).

2.   apărarea posesiei pe calea acţiunii în reintegrare – în cazul în care o persoană deposedează ilegal posesorul, acesta, sub sancţiunea decăderii, în termen de 1 an, este în drept să îi ceară restituirea bunului, indiferent de care dintre ei are dreptul de posesie sau are o posesie preferată. Termenul de 1 an începe să curgă de la data deposedării. (art. 308, cf. §858(2) din Codul civil german, art. VIII. – 6:203DCFR).

3.   apărarea posesiei pe calea acţiunii în complângere – dacă o persoană tulbură ilegal posesia bunului, sau dacă tulburarea ilegală ori deposedarea ilegală este iminentă, posesorul, sub sancţiunea decăderii, în termen de 1 an, are dreptul la apărare conform dispoziţiilor alin.(1), indiferent de cine are dreptul sau o preferinţă de a poseda, folosi sau de a se bucura în alt mod de bun în sensul art. 310. Termenul de 1 an începe să curgă din momentul în care tulburarea începe sau, în caz de tulburare repetată, din momentul în care ultima tulburare a avut loc. Instanţa de judecată poată să dispună apărarea posesorului, în funcţie de circumstanţe, prin interzicerea tulburării iminente, interzicerea tulburării curente, precum şi înlăturarea consecinţelor tulburărilor din trecut (art. 309, cf. art. VIII. – 6:204 DCFR).

4.   apărarea posesiei preferate pe calea acţiunii în reintegrare – posesorul anterior este în drept să ceară restituirea bunului de la persoana care exercită stăpânirea de fapt asupra bunului dacă posesia anterioară este preferată în comparaţie cu posesia curentă a acestei persoane. Posesia anterioară este preferată în comparaţie cu posesia curentă dacă posesorul anterior este de bună-credinţă şi are dreptul să posede, în timp ce persoana care exercită posesia curentă nu are dreptul să posede bunul (art. 310, cf. art. VIII. – 6:301 DCFR).

5.   apărarea posesiei preferate pe calea acţiunii în complângere – dacă o persoană tulbură posesia, sau tulburarea ori deposedarea este iminentă, posesorul de bună-credinţă are dreptul la apărare conform dispoziţiilor art. 309 alin.(2), cu excepţia cazului în care: a) persoana care tulbură va avea, în caz de deposedare, o posesie preferată conform art. 310 alin. (2)-(4); sau b) persoana are un drept de folosinţă sau de a se bucura în alt mod de bun care este preferat în comparaţie cu posesorul (cf. 310, art. VIII. – 6:302 DCFR).

 

 (5) Proiectul introduce în Codul de procedură civilă (CPC), Capitolul XXII/2 întitulat „Procedura în acțiunile posesorii”, care cuprinde norme procedurale privind acțiunile posesorii. În special, se prevede că:

 

Articolul 278/4. Examinarea acțiunii şi căile de atac

(1) Acțiunile posesorii se judecă de urgenţă şi cu precădere. 

(2) Sunt inadmisibile acțiunea reconvenţională şi orice alte cereri, inclusiv măsuri asigurătorii, prin care se solicită protecţia unui drept în legătură cu bunul în litigiu.

(3) Hotărârea dată asupra acțiunii posesorii este supusă numai recursului.

 

De asemenea, potrivit art. 87 alin. (1) lit. „j/1) din CPC, taxa de stat pentru acțiunile posesorii se determină în mărime de 20% din valoarea bunului. Astfel, se motivează recurgerea la acțiunile posesorii, taxa pentru care ar trebui să fie de 5 ori mai mică decât taxa pentru o acțiune petitorie (în care se discută dacă una din părți are un drept asupra bunului în litigiu).

Proprietatea

(6) Consolidarea rolului uzucapiunii ca instituție care asigură certitudinea în relațiile de proprietate

Reglementarea uzucapiunii în Proiect diferă după cum (1) se uzucapează un drept care se înregistrează într-un registru de publicitate cu caracter constitutiv, cum ar fi registrul bunurilor imobile (art. 330/1 din Codul civil în redacția Proiectului), sau (2) drepturi care nu se înregistrează în asemenea registre (art. 332).

Așadar, Codul se îndepărtează de clasificarea clasică între bunuri imobile și mobile pentru care se stabileau termene diferite de uzucapiune, și analizează în schimb modul de asigurare a publicității dreptului înregistrat, precum și situația dobânditorului dreptului (dacă a plătit ceva în schimbul dreptului sau nu și dacă cunoștea viciile dreptului pe care îl dobândește sau nu).

Termenele necesare pentru aceste două uzucapiuni au fost uniformizate în funcție de situația dobânditorului dreptului. Astfel, pentru a uzucapa dobânditorul trebuie să exercite o posesie sub nume de proprietar:

a) timp de 3 ani, în cazul în care a dobândit dreptul cu titlu oneros şi, pe toată durata posesiei, a posedat cu bună-credinţă;

b) timp de 5 ani, în cazul în care a dobândit dreptul cu titlu gratuit şi, pe toată durata posesiei, a posedat cu bună-credinţă; sau

c) timp de 10 ani, în celelalte cazuri, adică în cazul în care dobânditorul era de rea-credință la momentul dobândirii sau a devenit de rea-credință înainte de împlinirea termenului corespunzător de la lit. a) sau, după caz, lit. b). Recunoașterea uzucapiunii în folosul dobânditorului de rea-credință este o noutate în legislația actuală, dar corespunde cu tendința altor state. Chiar dacă dobânditorul era de rea-credință, trecerea termenului de 10 ani justifică aplicarea uzucapiunii, deoarece soluția protejează terții cu care tratează dobânditorul și, în special, creditorii săi și dobânditorii subsecvenți.

 O excepție de la aceste termene se prevede în art. 330, care, pentru oricare uzucapiune a bunurilor culturale mobile, stabilește un termen de 30 de ani.

 În cazul uzucapiunii unui drept care se înregistrează într-un registru de publicitate cu caracter constitutiv (cunoscută și sub denumirea de „uzucapiune tabulară”), art. 330/1 din Codul civil în redacția Proiectului introduce condiția suplimentară, pe lângă durata respectivă a posesiei, ca dobânditorul să fi fost înregistrat în registru în cadrul aceleiași perioade. În cazul art. 330/1 în cadrul Grupului de lucru a fost pusă în discuție și opțiunea ca uzucapiunea să opereze doar cu condiția că dobânditorul a fost înregistrat perioada respectivă în registru, chiar dacă nu a exercitat posesia (sistemul Cehiei). S-a preferat însă soluția Germaniei care suplimentar solicită uzucapantul să exercite și posesia bunului, astfel se evită situația în care un terț ar uzucapa un bun imobil deși nu a intrat în posesia lui, iar fostul proprietar, deși nu mai este înregistrat în registrul bunurilor imobile, dar posedă bunul imobil, după un termen anumit pierde orice șansă de a mai contesta pierderea proprietății sale din careva circumstanțe viciate juridic.

 Noul art. 330/3 din Codul civil în redacția Proiectului reglementează o varietate specială a uzucapiunii de către posesorul de rea-credință – uzucapiunea dreptului contrar cuprinsului registrului de publicitate (cunoscută și sub denumirea de „uzucapiune extratabulară”). Această varietate a uzucapiunii este larg răspândită în sistemele de drept și a fost recunoscută compatibilă cu Convenția europeană pentru apărarea drepturilor omului și libertăților fundamentale în cauza J.A. Pye (Oxford) Ltd şi JA. Pye (Oxford) Land Ltd vs Regatul Unit (Hotărârea Curții Europene a Drepturilor Omului din 30 august 2007).

 Astfel, potrivit noului art. 330/3 dreptul de proprietate asupra unui bun imobil sau mobil poate fi înregistrat în registrul bunurilor imobile sau, după caz, într-un alt registru de publicitate cu caracter constitutiv în sensul dispozițiilor art. 283/12 din Codul civil în redacția Proiectului, în temeiul hotărârii judecătoreşti prin care se constată uzucapiunea, în folosul posesorului sub nume de proprietar care l-a posedat timp de 10 ani, în una din următoarele situaţii:

 a) proprietarul înregistrat în registrul de publicitate a decedat ori, după caz, si-a încetat existenţa;

b) a fost înregistrată în registrul de publicitate declaraţia de renunţare la proprietate;

c) bunul imobil este un teren, cu sau fără construcţii, care nu a fost supus înregistrării primare în registrul bunurilor imobile.

 

(7) Deoarece această uzucapiune operează ca urmare a unei proceduri judiciare, Proiectul prevede modificarea și completarea Codului de procedură civilă prin noua redacție a Capitolului XXXII întitulat „Uzucapiunea dreptului contrar cuprinsului registrului de publicitate”.

 

(8) introducerea proprietății periodice

Noul Capitolul III/1 din Cartea 2 introduce în legislația națională o varietate a proprietății comune - proprietatea periodică, folosită în special în produsele de vacanță (timesharing).

 „Articolul 373/1. Proprietatea periodică

(1) Dispoziţiile prezentului capitol se aplică, în absenţa unei reglementări speciale, ori de cîte ori mai multe persoane (coproprietari) exercită succesiv şi repetitiv atributul folosinţei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale.”

Gajul

(9) Noua redacție a Capitolului V privind gajul

 Noua redacție a Capitolului V privind gajul recodifică legile speciale în materie (Legea nr. 449-XV din 30 iulie 2001 cu privire la gaj și Legea nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 cu privire la ipotecă, care se abrogă) și le consolidează cu dispozițiile anterioare ale acestui capitol. Capitolul se bazează pe concepția, structura și textul Legii cu privire la gaj, așa cum a fost reformată prin Legea pentru modificarea şi completarea unor acte legislative nr. 173 din 25 iulie 2014.

 

Regimul gajului mobiliar și ipotecii (imobiliare) este uniformizat în măsura posibilă, iar ipotecii se vor aplica noutățile prevăzute de Legea nr. 173 din 25 iulie 2014, cum ar fi dreptul debitorului ipotecar de a constitui ipotecă de rangul 2 fără consimțământul creditorului ipotecar de rangul 1, ceea ce va încuraja refinanțarea debitorilor și concurența mai mare între creditori.

 „Articolul 456. Tipurile de gaj

(1) Gajul se constituie asupra unui bun mobil sau imobil, ori asupra unei universalităţi de bunuri mobile.

(2) Gajul bunurilor imobile este denumit ipotecă. Dispozițiile privitoare la gaj se aplică în mod corespunzător ipotecii în măsura în care nu contravin dispozițiilor speciale cu privire la ipotecă.

 

(10) O atenție deosebită în Proiect este dedicată fazei de vânzare silită a bunului gajat, fază la care se comit abuzuri și în legătură cu care apar numeroase litigii.

 „Articolul 505/1. Vînzarea comercial rezonabilă

(1) Vînzarea bunurilor este comercial rezonabilă dacă are loc în conformitate cu regulile prevăzute prin contractul de gaj sau, dacă nu s-au prevăzut asemenea reguli, după caz:

a) în modul în care se dispune în mod obisnuit de bunuri de acelasi fel pe o piată organizată;

b) la prețul stabilit pe o piată organizată și valabil în momentul vînzării;

c) în conformitate cu practicile comerciale rezonabile urmate de cei care vînd în mod obisnuit bunuri de acelasi fel;

(2) În condițiile prevăzute la alin. (1), simplul fapt că se putea obtine un preț mai mare dacă vînzarea ar fi avut loc în alt moment sau printr-o altă metodă decît cea aleasă de creditor nu face ca vînzarea să nu fie considerată comercial rezonabilă.

 

De asemenea, se reglementează problema reparării prejudiciului în caz de vânzare.

 „Articolul 506. Dreptul la repararea prejudiciului în caz de vînzare

În cazul în care creditorul gajist nu a respectat dispozițiile art. 505 și 505/1 la vînzarea bunului gajat, debitorul gajist are dreptul de a cere de la creditorul gajist care a vîndut bunul gajat repararea prejudiciului cauzat, dar nu poate cere anularea vînzării.

 

Noul art. 507 oferă creditorilor gajiști o cale alternativă pentru a diminua riscul pretenției de reparare a prejudiciului din partea debitorului gajist sau a altor creditori gajiști, instituind procedura opozitiei la condițiile de vânzare.

 „Articolul 507. Opozitia la condițiile de vânzare

(1) La alegerea sa, creditorul gajist care exercită dreptul de gaj poate notifica, conform regulilor privind notificare avizului de executare, debitorului gajist condițiile planificate de vânzare a bunului gajat. În termen de 15 zile de la comunicarea condițiilor planificate de vânzare debitorul gajist poate formula opoziție la condițiile de vânzare în instanța de judecată competentă. 

(2) Opozitia suspendă de drept procedura de vînzare pînă la solutionarea definitivă a cauzei. 

(3) Instanta va solutiona opozitia în termen de 5 zile. Hotărîrea instantei poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la comunicare.  În cazul respingerii opozitiei, apelul nu îl opreste pe creditor să treacă la vînzarea bunului.  Apelul se solutionează de urgentă.

 

Sintagma „la alegerea sa” din alineatul (1) al articolului indică faptul că creditorul gajist ar putea și să nu urmeze procedura opoziției, ci direct să vândă bunul, conform procedurilor actuale. Dacă însă creditorul gajist a ales această procedură, creditorul gajist care exercită dreptul de gaj poate notifica, conform regulilor privind notificare avizului de executare, debitorului gajist condițiile planificate de vânzare a bunului gajat.

 

Mai multe scenarii pot apărea:

 „Articolul 507. Opoziţia la condițiile de vânzare

[...]

(4) Daca instanţa admite opoziția, constatînd că condițiile planificate de vînzare nu respectată dispozițiile art. 505 și 505/1, instanța va stabili conditiile de vînzare corespunzătoare și va încuviinta vînzarea bunului. 

(5) Dacă instanța a respins opoziția, creditorul gajist poate purcede la vînzare în condițiile planificate de vînzare. 

(6) Dacă creditorul gajist a vîndut bunul în condițiile prevăzute de dispozițiile alin. (4) sau, după caz, alin. (5), debitorul gajist nu poate cere repararea prejudiciului pe temeiul prevăzut de dispozițiile art. 506. 

(7) În cazul în care creditorul gajist a vîndut bunul la un preț inferior celui determinat conform dispozițiilor alin. (4) sau, după caz, alin. (5), debitorul gajist poate cere repararea prejudiciului pe temeiul prevăzut de dispozițiile art. 506.

 

(11) Titlul V (Registrul bunurilor imobile) este exclus având în vedere noua reglementare mai comprehensivă și mai largă cuprinsă în Titlul V (Registrele de publicitate) din Cartea 1 a Codului civil.

 

© Toate drepturile rezervate. Orice reproducere se permite doar cu încuviințarea autorului.