Discover Moldova

slide

Wine grape of late harvest.

« News

Covid-19: Plătim chiria? Primim chiria? (RUS)

Versiunea în limba română

ПЛАТИМ АРЕНДУ? ВЗИМАЕМ АРЕНДУ?

 

1. Философско-юридическое вступление

[Если вам не нравится юридическая философия, пропустите этот раздел 1]

Пандемия CoViD-19 привела, во всех аспектах жизни гражданского населения, к беспорядкам, путанице, разрушенным планам и заставила многих передумать. Этот „идеальный шторм” (англ., perfect storm) проверяет применимость норм частного права, которые сейчас находятся в центре внимания деловой среды.

Начнем с того, что, в Республике Молдова, на данный момент, действуют одни из самых современных и хорошо написанных норм частного права на европейском континенте. Неточностей, толкований, юридических дилемм, которые существуют во многих других государствах - и на которые юристы тратят десятки часов, обсуждая и дискутируя, - у нас нет. Это фокусирует обсуждения только на определенных наиболее чувствительных сегментах.

Новый кризис также выявил новую функцию договоров: они являются не только инструментами товарооборота(кровь экономики), но и инструментами для распределения рисков (англ., risc allocation tool). Лицо, которое заключает договор и принимает на себя обязательство, принимает на себя риск того, что он сможет или не сможет выполнить обязательство, или оно сможет, но в более сложных условиях, чем планировалось (например, доставка вещи), и другая договаривающаяся сторона может быть уверена, что она не должна думать об успехе доставки вещи. Только в ограниченных случаях, препятствующих исполнению, закон освобождает от ответственности обязанное лицо (т.е. освобождает от обязанности возместить ущерб, понесенный другой стороной, платить проценты за просрочку платежей, платить пени).

2. Неожиданная жертва

Договор аренды стал неожиданной жертвой пандемии. Внезапно собственники недвижимости задают вопрос: имею ли я право на получение арендной платы в этом месяце? А арендаторы (наниматели) задают встречный вопрос: освобожден ли я от уплаты арендной платы в этом месяце?

19 марта 2020 года, адвокатское бюро Țurcan Cazac представила это руководство, которое помогает бизнес-среде оценить свое правовое положение в разных договорных ситуациях. Однако, некоторые читатели просили нас сделать еще один шаг и написать более подробный текст по вопросу договоров аренды.

Решениями НЧКОЗ (Национальная чрезвычайная комиссия общественного здоровья Республики Молдова) № 8 и 9 от 15 марта 2020 г., деятельность торговых точек (за некоторыми исключениями), коммерческих рынков, ресторанов, спортивных залов (для более подробного представления затронутых видов деятельности, смотрите здесь) была приостановлена. Решение имеет силу административного акта нормативного характера, который признает определенные виды деятельности незаконными.

Компания, осуществляющая деятельность ресторана или спортзала, до 15 марта 2020 года могла юридически правомерно ее осуществлять, а после 15 марта 2020 года она нарушает закон, если продолжает заниматься данной деятельностью и подвергается санкциям публичного права. Поэтому, если у компании, управляющей рестораном, имелись договоры относительно определенных событий (на практике они называются „резервированием стола/зала”, но, по сути, они являются устными договорами на продажу продуктов/услуг, характерных для ресторанов) на 21 марта 2020 г, то административный акт является помехой для исполнения договорных обязательств. Согласно ст. 904 части (4) Гражданского кодекса Республики Молдова, обязательство стало невозможным и было прекращено. Поскольку данный договор является синаллагматическим (то есть, стороны имеют встречные обязательства, по смыслу статьи 779), если обязательство по оказанию услуги прекращается, тогда обязательство по уплате цены прекращается. И если аванс был оплачен, он подлежит возврату. Но ни одна из сторон не должна возмещать другой стороне ущерб, понесенный в результате прекращения договорных отношений (часть (1) статьи 934).

3. Во всем виноваты древние римляне!

С самого начала отметим, что нехватка денег или финансовые трудности не являются оправданием для отказа от платежей (материал о том, как мы делаем платежи во время чумы, смотрите здесь). Это правило действует более двух тысячелетий и исходит из частного римского права (да, мы все еще руководствуемся правилами, придуманными древними римлянами два тысячелетия назад, а студенты юридического факультета изучают частное римское право!) — это называется genera non pereuntрод не погибает. Деньги существуют в мире, даже если у должника (того, кто должен заплатить) может не быть ни единого лея. Мы уже видели, как Европейский суд по правам человека осуждает Республику Молдова за нарушение Европейской конвенции (статья 1, Протокол 1), когда государство не исполняет судебные решения, а оправдание „в нашем бюджете денег нет” не является оправданием. Это объективный, капиталистический, эгоистичный подход, но это особенность обязательственного права. В Гражданском кодексе Республики Молдова данное правило можно найти в статье 879.

4. И все же, что мы делаем с арендой?

Возвращаясь, однако, к договору аренды, в результате которого компания (наниматель, арендатор), управляющая рестораном или спортзалом, берет в аренду помещение (целое или часть недвижимости) у другого лица (арендодателя), тогда возникает юридическая дилемма, если арендатор все еще должен платить арендодателю арендную плату за период прекращения деятельности вследствие административного акта.

Отсутствие доходов (экономисты говорят, „отсутствие продаж”) не является оправданием для невыплаты арендной платы. Обязательство по уплате арендной платы исчезает, если другая сторона (арендодатель) не выполняет свое встречное обязательство, то есть оно не передает арендованное имущество во владение и пользование арендатору (например, оно занято кем-то другим, кто отказывается уйти), или даже если оно было передано - вещь не удовлетворяет по характеристикам, необходимым для использования в соответствии с назначением (не соответствует санитарным условиям; отключен от водоснабжения, канализации, электричества; разбито окно; сломана дверь; сломана стена; сосед на верхнем этаже затопил помещение). Не имеет значения, оправдано ли неисполнение обязательства арендодателя по обеспечению владения и использования имущества в соответствующем состоянии (это препятствие вне контроля, например, затопление от соседа, землетрясение) или оно не оправдано (всякий раз, когда арендодатель не может ссылаться на оправдание в значении статьи 904).

В той степени, в которой арендатор был лишен владения и пользования имуществом в соответствующем состоянии, он может либо уменьшить арендную плату (ст. 933 Гражданского кодекса), либо частично расторгнуть договор на период, когда у него не было вещи или вещь не соответствовали требованиям (часть 2 статьи 920), но в остальном договор сохраняется. Разумеется, арендатор может расторгнуть весь договор и покинуть недвижимость (часть 3 статьи 920). Арендатор должен быть осторожен с тем, что он пишет в уведомлении о расторжении, адресованном арендодателю - хочет ли он, чтобы договор сохранялся на будущее или нет.

Но проблема, в контексте пандемии, заключается в том, что, как правило, если арендатор владеет рестораном, спортзалом, то данное помещение находится в надлежащем состоянии и отвечает всем необходимым требованиям для использования, но арендатору запрещено административным актом (Решение НЧКОЗ № 8 и 9 от 15 марта 2020) заниматься конкретной деятельностью.

И здесь возникает ключевой вопрос: исполняет ли арендодатель обязательство по предоставлению в пользование и владение вещи в соответствующем состоянии? Мой ответ: Да! Арендодатель сделал все, что в его силах. И если арендодатель выполняет свое обязательство, то арендатор должен выполнить встречное обязательство, то есть оплатить аренду.

5. У некоторых другое мнение...

Хотя я и писал, что нормы Гражданского кодекса кажутся четко написанными, юристы иногда не могут прийти к согласию, как их следует применять (каким образом нормы права подпадают под фактическим обстоятельствам).

Некоторые говорят, что арендатор „обязан использовать недвижимость”, и если административным актом его использование запрещено, то он не должен платить арендную плату. Мне кажется непростительной путаница между „правом” и „обязанностью”. Арендатор „имеет право пользования”. Это вытекает непосредственно из ст. 1251, которая определяет имущественный наем/аренду. Арендодатель обязан передать вещь во владение и пользование, арендатор имеет соответствующее право на получение вещи во владение и пользование. В договорах любое обязательство соответствует праву с одинаковым содержанием. Это азбука права.

В обычной коммерческой практике, арендатор может закрыть свой ресторан по своему усмотрению? Для того, чтобы отремонтировать? Поехать в отпуск? Очевидный ответ - да! Освободит ли арендодатель от обязанности платить наемную плату? Конечно нет. Абсурдно рассматривать право арендатора на использование в качестве обязательства использовать.

Другие говорят, что арендодатель обязан обеспечить мирное и полезное использование вещи. Согласен. И статьи 1254 и 1259 детализируют это обязательство: вещь должна иметь согласованные характеристики, арендодатель должен защищать арендатора от притязаний третьих лиц, которые лишают его вещи.

Проблема, возникшая во время пандемии, заключается не в том, что арендатор не владеет вещью и не может ее использовать. Вещь является „используемой”. Проблема в том, что арендатор подвергается запрету деятельности. Арендатор может получить доступ к недвижимости, хранить там свои товары, оборудование, сотрудники имеют доступ в помещение, традиционные рестораны могут продолжить свою деятельность в режиме доставки или кейтеринга. Что запрещено, так это прием клиентов арендатором.

Этот запрет не касается деятельности арендодателя (отсутствует государственный запрет на сдачу в аренду), но касается деятельности арендатора. И здесь мы возвращаемся к проблеме распределения рисков. Запрет касается зоны риска арендатора, а не арендодателя.

Это арендатор выбрал для себя осуществление деятельности ресторана, магазина одежды или офисных принадлежностей (в настоящее время, данные виды деятельности ограничены кейтерингом и онлайн-продажами) или тренажерного зала (на данный момент, данный вид деятельности находится под полным запретом), а не в качестве продуктового магазина или аптеки (сегодня разрешено). В договорах об аренде имеется общий пункт (который вытекает из старого Закона о аренде, который теперь отменен): „Арендодатель не имеет права вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора. Доход от деятельности арендатора принадлежит исключительно арендатора”.

Это правильная фраза, арендатор собирает плоды своей деятельности („продажи”), но также несет риски своей деятельности. Тем не менее, деятельность арендодателя заключается не в том, чтобы управлять рестораном или тренажерным залом, а в том, чтобы предложить во владение и использование вещь в соответствии с определенным назначением.

Каждый лей арендной платы, который арендатор не будет выплачивать арендодателю, является переводом риска от арендатора к арендодателю, но связан с деятельностью, которую арендодатель не осуществляет.

И если все еще есть те, кто утверждает, что арендатор не должен платить, пока он не может осуществлять деятельность, я приведу вам в пример следующие ситуации, чтобы решить, является ли правильным или нет освобождение клиента от обязательства по оплате:

- Гражданин А имеет годовой абонемент на посещение фитнес-зала, но в течение 6 месяцев он находился за пределами страны и не был в спортзале. Можно ли здесь утверждать, что, по закону, поскольку абонемент не может быть использован, клиент освобожден от оплаты за 6 месяцев? (и если он оплатил заранее, может ли он просить возмещение?) Что фитнес-залы скажут по этому поводу?

- Гражданин B имеет абонемент мобильной связи или интернета, уехал за границу, болен, поломал электронные устройства в феврале 2020 года. Можно ли здесь утверждать, что, по закону, гражданин B, потому что он не пользовался или не мог пользоваться услугой, освобождается от оплаты за этот месяц?

- Гражданин С снимает квартиру на 1 год, но в июле 2019 года он едет к бабушке в деревню и не пользуется квартирой. Можно ли здесь утверждать, что, по закону гражданин С освобожден от арендной платы?

- Компания D была лишена лицензии на аптечную деятельность в июле 2019 года, срок аренды аптеки истекает 1 сентября 2019 года. Можно ли здесь утверждать, что, по закону компания D освобождается от уплаты арендной платы за аптеку за август 2019 года, поскольку она не в состоянии осуществлять аптечную деятельность?

- Компании Е было запрещено управлять рестораном, потому что на свадьбе в этом ресторане был случай заражения сальмонеллой, и запрет был установлен на один месяц. Можно ли здесь утверждать, что, по закону, поскольку компания E не вела ресторанную деятельности, то компания E освобождается от арендной платы за этот период?

- Компания F арендовала транспортное средство (самолет, автобус, автомобиль), а власти запретили транспортную деятельность, и компания F держит транспортное средство в гараже. Можно ли здесь утверждать, что, по закону компания F освобождена от оплаты аренды?

Мой ответ на все вышеперечисленные ситуации очевиден (освобождения нет).

Во всех этих ситуациях мы находимся в присутствии риска арендатора в осуществлении собственной деятельности, а не в том, что арендодатель или поставщик не выполнили свои обязательства.

6. Но есть ли исключения?

Каждый случай должен анализироваться отдельно. Конечно же, есть исключения.

Если арендатор арендовал помещение на коммерческом рынке, и орган власти прекратил деятельность рынка, а арендодатель закрыл рынок, и он не может предоставить арендатору доступ к своему пространству, юридически арендодатель не выполняет своего обязательства по обеспечению владения и использования арендованного имущества. Конечно, такое неисполнение оправдано в соответствии со ст. 904, но арендатор может приостановить уплату арендной платы (статья 914), может уменьшить арендную плату, если частично место может быть использовано (статья 933), он может частично или полностью расторгнуть договор, чтобы ничего не платить (часть 2 статьи 920 и (3)).

Такая же логика применяется в случае аренды магазина в торговом центре, если торговый центр закрыт, и у арендатора нет доступа к нему.

Некоторые офисные здания открыты, а другие - закрыты, а это означает, что арендодатель открытых зданий выполняет свои обязательства перед арендатором, даже если арендатор не может принимать клиентов, поскольку это подпадает под действие административного акта о прекращении деятельности.

7. Но это же ситуация „форс мажора”!

В народе, всякий раз, когда возникает необычная ситуация, говорят, что у нас ситуация форс-мажора. На самом деле говорящий обычно считает, что это непредсказуемая ситуация, которая не ожидается и которая мешает его деятельности.

Реакция закона, однако, является двойственной:

1) либо, одна из договаривающихся сторон имеет препятствие в выполнении своего договорного обязательства (не имеется в виду, осуществлять деятельность по отношению к другим лицам, но именно не выполнять свой конкретные обязательства в конкретном договоре), и в этом случае происходит освобождение от ответственности согласно ст. 904 (новая концепция форс-мажорных обстоятельств);

2) либо, для одной из сторон, договор становится вредным, например, несмотря на то, что компания имеет во владении здание ресторана, а здание находится в надлежащем состоянии, компании не требуется помещение ресторана, т.е. экономическая ценностьаренды радикально упала. С точки зрения арендатора, арендная плата больше не оправдана, и договор больше не является полезным. В этом случае, возможно применение ст. 1083 Гражданского кодекса, которая предоставляет затрагиваемой договаривающейся стороне право требовать пересмотра размера арендной платы в связи с исключительным изменением обстоятельств.  

8. Будьте внимательны к условиям форс-мажора/ответственности!

Все написанное выше основано на неимперативных правилах (юристы называют их диспозитивные правила по умолчанию) Гражданского кодекса. Если в договоре есть определенные положения, касающиеся неисполнения обязательства, ответственности сторон или форс-мажорных обстоятельств, они будут применяться с приоритетом. Многое будет зависеть от используемой терминологии и других условий договора. Вот почему рекомендация здесь одна: все ситуации разные, следует обратиться к квалифицированному юристу.

В посте от 15 марта 2019 я предложил юристам быть осторожными и не копировать в договорах шаблоны форс-мажорных положений, если они не уверены в том, что они делают. В рамках онлайн семинара от 16 декабря 2019 посвященном неконтролируемому препятствию (форс-мажор 2.0), я повторил эту идею и подробно объяснил позицию. Я не буду повторять эти объяснения здесь.

9. И что же может сделать арендатор?

В рамках стратегии снижения затрат, арендатор может расторгнуть договор аренды, если договор не является срочным (часть 1 статьи 1281) или если в договоре, даже если он заключен на определенный срок, есть пункт который предоставляет дискреционное право расторжения (например, „арендатор может в любой момент расторгнуть договор”) или условное право расторжения (например, „арендатор может расторгнуть договор, если договор более не является экономически целесообразным”). Есть много договоров, где есть такие пункты. Прочитайте еще раз свой договор.

Если такие положения отсутствуют, вы можете инициировать пересмотр договорной цены в соответствии со ст. 1083 Гражданского кодекса, в этом случае применяется правовой институт под названием „чрезвычайное изменение обстоятельств”/„impreviziunea”. Вы можете узнать больше о ней в данном видео. Обе стороны обязаны вести переговоры на основе общего обязательства добросовестности, налагаемого Гражданским кодексом (статья 775 в сочетании со статьями 10 и 11 Гражданского кодекса). Основополагающий принцип заключается в том, что возникающий риск должен быть справедливо распределен между сторонами, это может означать разделение на 50–50% или другое распределение в зависимости от рисков, принимаемых сторонами, условий договора и других соответствующих обстоятельств.

 

Автор: Octavian Cazac, адвокат, dr., партнер адвокатского бюро Țurcan Cazac

Перевод на русский: Александр Тучак, адвокат адвокатского бюро Țurcan Cazac

 

NB: В этой статье для простоты понимания не юристами мы используем привычную терминологию: договор аренды, арендатор, арендодатель, арендная плата. Обратите внимание, что в соответствии с Гражданским кодексом Республики Молдова надлежащая юридическая терминология: договор имущественного найма, наниматель, наймодатель, наемная плата.

 

Важно: Отречение от ответственности

С вступлением в силу, 1 марта 2019 г., ст. 2018 Гражданского кодекса Республики Молдова, мы должны подчеркнуть, что информация, содержащаяся в этом сообщении, не является юридической консультацией, и вы не должны полагаться на нее при принятии конкретных решений. Каждый случай индивидуален. Мы рекомендуем вам обратиться за профессиональной юридической консультацией, прежде чем принимать какое-либо важное решение. Очевидно, что закон должен применяться единообразно, и подобные ситуации должны получить аналогичные решения. Закон не должен быть сюрпризом. Однако опыт показывает такие аспекты как поведение договаривающихся сторон, течение времени, вопросы доказывания и другие соответствующие обстоятельства влияют на окончательное разрешение по делу.